住宅購入にかかる税金とは?気になる贈与税の非課税措置についても解説

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マイホームを新築すると、土地や建物の購入金額だけでなく、さまざまな税金を支払うことになります。税金の種類は多く、軽減措置や優遇制度を知らないと損をしてしまうことも。税金対策もしっかり考えて新築住宅の資金計画を立ててみて。

目次

住宅購入にかかる税金

1.印紙税(国税)

新築住宅を建てるときには、さまざまな契約書を交わします。

  • 土地を購入する際の売買契約書
  • 住宅工事に関する工事請負契約書
  • 融資を受ける時に金融機関と交わすローン契約書 など

    それぞれの契約書には、記載されている金額に応じた税額分の収入印紙を貼らなければいけません。税額区分は細かく分けられていて、以下は抜粋です。

    契約金額 印紙税額
    100万円を超え500万円以下 2,000円
    500万円を超え1,000万円以下 1万円
    1,000万円を超え5,000万円以下 2万円
    5,000万円を超え1億円以下 6万円
    1億円を超え5億円以下 10万円

    契約金額が100万円以下、5億円を超える場合は、国税庁のホームページで確認を。
    ➡︎公式HPはこちら

    2.登録免許税(国税)

    土地や建物を取得した時は、自身が所有者であることを公示するために登記をしなければいけません。登記の際に納めるのが登録免許税。以下の計算式で算出します。

    • 登録免許税=固定資産税評価額×税率

    固定資産税評価額とは、購入時の売買価格ではなく、土地や建物の価値を各自治体が決定した金額。税率は土地と建物によって異なります。

    • 地の税率 2%
    • 建物の税率 0.4%

      建物に関しては、2022年3月31日までに取得すると、税率が0.15%に引き下げられますまた、長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合はさらに軽減され、0.1%となります。

      3.不動産取得税(地方税)

      不動産取得税とは、土地や建物といった不動産を取得したときに課される税金のこと。固定資産税評価額の4%が納税額です。ただし、特例措置として2024年3月31日までに取得した不動産については、利率が3%まで引き下げられます。取得した不動産が宅地や住宅用家屋である場合は、さらに軽減されます。

      • 建物の不動産取得税額=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
      • 建物(長期優良住宅) の不動産取得税額 =(固定資産税評価額-1,300万円)×3%

        建物については、床面積が50㎡以上240㎡以下であることが軽減措置を受けるための条件です。

        土地については固定資産税評価額の2分の1が課税標準額になることに加えて、下記(A)(B)のいずれか多い方の額が減額されます。
        (A)=45,000
        (B)=土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2(最高200)×3%

        • 土地の不動産取得税額=固定資産税評価額×1/2×3%-(A)or(B)

          不動産取得税の軽減措置を適用するには、自治体への申請が必要です。申告期限は自治体によって異なりますが、不動産を取得してから1060日以内が一般的。もし軽減申請を忘れてしまった場合は、一旦全額を納税した後に還付請求を行うことができます。

          4.消費税(国税)

          新築住宅購入において消費税が課されるのは建物だけ建物の購入代金の10%を消費税として納めます。土地を取得する行為は非課税取引に該当するため、消費税はかかりません。

          5.贈与税(国税)

          贈与税は、1年間に受けた贈与額の総額から基礎控除額である110万円を差し引いた額が課税対象となります。

          • 課税対象額=1年間に受けた贈与額の総額-110万円

          マイホーム購入にあたっては、親からの資金援助を受けるという人もいるでしょう。その場合、無償で資金を与える行為は贈与となり、贈与を受けた人には贈与税が課されます。しかし、住宅取得資金の贈与については非課税枠が設けられています。非課税措置を受けるための要件は以下のとおり。

          • 親または祖父母からの贈与である
          • 贈与を受ける人が20歳以上かつ所得金額が2,000万円以下
          • 家屋が国内にある住宅用家屋であり、床面積が40㎡以上240㎡以下
          • 家屋の床面積の2分の1以上を、贈与を受けた人が居住用として使用する

            上記すべてを満たしていれば、2021年12月31日までに受けた贈与について、贈与税の課税対象額から以下のように控除されます。

            • 一般住宅の控除額=1,000万円
            • 高性能な省エネ住宅の控除額=1,500万円

              基礎控除と併用することができるので、合算すると一般住宅については1,110万円、省エネ住宅については1,610万円が控除額となり、これを超える額について贈与税が課されます。親または祖父母から20歳以上の子への贈与税率については、以下で確認を。

              控除後の課税価格 税率
              200万円以下 10%
              400万円以下 15%
              600万円以下 20%
              1,000万円以下 30%
              1,500万円以下 40%
              3,000万円以下 45%
              4,500万円以下 50%
              4500万円超え 55%

              贈与を受けた人は、非課税枠の範囲内であるかどうかに関わらず、前年分の贈与額について翌年の21日から315日までの間に税務署に申告を行わなければいけません。非課税枠がある旨の申告も、この贈与税の申告と同時に行います。

              また、親や祖父母から住宅用資金を非課税で受け取る方法として、相続時精算課税という制度も。60歳以上の親または祖父母から、生前に限度額2,500万円までを非課税で受け取ることができ、相続が発生した時(贈与者である親または祖父母が死亡した時)に相続税として課税されます。税金の支払いを先延ばしにすることができる制度です。住宅用資金にかかる税金を贈与税として支払うのではなく、相続税として支払うことを意味します。どちらで支払うのが節税になるかは、単純に税率だけで結論付けることはできず、相続財産がトータルでいくらあるのかなども含めて総合的に判断する必要があります。詳しくは税理士などの専門家に相談を。

              6.固定資産税、都市計画税(地方税)

              固定資産税は、毎年11日時点の不動産の所有者に課される税金です。各自治体が土地や建物の価値を定めた固定資産税評価額をもとに計算されます。

              • 固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

              新築住宅の場合は、土地と建物それぞれにつき軽減制度があります。関連記事に詳細をまとめているので、チェックしてみて。

              都市計画税は、まちづくりのための都市計画事業や区画整理事業にかかる費用の一部を、不動産の所有者が負担する税金。土地、建物どちらも下記の計算式で算出します。

              • 都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

                優遇制度などを活用して税金対策を

                新築住宅を建てる時には、さまざまな税金がかかります。一定の条件を満たすと控除を受けられる制度もあるので、しっかり確認しておくべきです。住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に税金が還付される住宅ローン控除制度もその1つ。消費税率引き上げによる消費者の負担を軽減するために設けられたすまい給付金制度では、収入が775万円以下の人を対象に最大で50万円支給されます。

                【まとめ】対策が大切!税率の差はわずかでも納税額は大きく変わる

                新築住宅の購入は土地や建物自体の金額が高額であるため、わずかな税率の差であっても、納める税金の額は大きく変わってきます。不動産取得税や贈与税、固定資産税については、軽減措置や非課税枠の申告が必要になるので注意を。もれなく優遇措置を受けるためにも、資金計画の段階から税金対策についてはしっかり確認を。

                内容は2021年10月6日時点の情報のため、最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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